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Ein Kauf in Naples aus dem Ausland bringt eine Ebene mit sich, die die meisten Makler übergehen: FIRPTA, US‑Steuern, die Eigentumsform, Finanzierung für Ausländer, Floridas neues Gesetz zum ausländischen Eigentum, Küstenversicherungen und der Abschluss ohne Anreise. Hier die ehrliche, klare Version — damit Sie wissen, was Sie vor einem Angebot fragen sollten.
Nur zu Bildungszwecken — und dieser Bereich ändert sich schnell. US‑Steuerregeln und Floridas Gesetz zum ausländischen Eigentum (SB 264) ändern sich 2025–2026 aktiv. Betrachten Sie alles als Ausgangspunkt und klären Sie Ihre Situation mit einem Immobilienanwalt in Florida und einem grenzüberschreitenden Steueranwalt oder Steuerberater, bevor Sie etwas unterschreiben.
Die am meisten missverstandene Regel für ausländische Eigentümer ist FIRPTA (das Gesetz zur Besteuerung ausländischer Immobilieninvestitionen). Verkauft eine ausländische Person eine US‑Immobilie, muss der Käufer in der Regel 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten und an die IRS abführen. Zwei Dinge überraschen:
Niedrigere Stufen gelten bei einem Preis von 1 Mio. $ oder weniger und Nutzung als Wohnsitz: 0 % bei 300.000 $ oder weniger, 10 % von 300.001 bis 1.000.000 $ und 15 % darüber. Sowohl der ausländische Verkäufer als auch der Käufer brauchen eine US‑Steuernummer (eine ITIN ohne SSN).
Mieteinnahmen: Florida hat keine Landeseinkommensteuer, aber US‑Mieteinnahmen unterliegen der Bundessteuer — standardmäßig pauschal 30 % auf die Bruttomiete oder (viel besser) eine Wahl zur Besteuerung des Nettoertrags. Die Erbschaftsteuer ist das versteckte Thema: US‑Immobilien eines Nichtansässigen sind der US‑Erbschaftsteuer bereits über ca. 60.000 $ ausgesetzt, mit bis zu 40 % — gegenüber rund 15 Mio. $ Freibetrag für einen Staatsbürger. Erbschaftsteuerabkommen (Vereinigtes Königreich, Deutschland, Frankreich; Kanada über das Einkommensabkommen) können dies abmildern. Deshalb zählt die Struktur.
Viele meinen, im eigenen Namen kaufen zu müssen; andere glauben, eine US‑LLC löse alles. Die Wahrheit liegt dazwischen:
Erbschaftsteuer‑Minderung erfordert meist eine bewusstere Struktur (etwa eine ausländische Gesellschaft oder einen Trust) mit eigenen Nachteilen — und die richtige Antwort hängt von Land, Abkommen, Nutzung, Finanzierung und Ausstiegsplan ab. Kopieren Sie nicht die Struktur eines Bekannten. Das ist DIE Entscheidung, die Sie vor dem Kauf mit einem grenzüberschreitenden Steueranwalt treffen sollten.
Viele Luxuskäufe erfolgen bar, doch eine Foreign‑National‑Hypothek ist gut machbar — Kreditgeber prüfen nur anders:
| US‑Staatsbürger | Ausländer | |
|---|---|---|
| Typische Anzahlung | 3 %–20 % | 25 %–40 % |
| Bonitätsprüfung | US‑FICO‑Score | Ausländische Bank / Einkommensnachweis, Referenzschreiben |
| Reserven | 0–6 Monate | 6–12 Monate |
| Abschlusszeitraum | ~30 Tage | 45–60+ Tage |
Die Bereiche variieren je nach Kreditgeber und Immobilie — es sind Portfolio‑Darlehen, nicht Fannie/Freddie. Zinsen ändern sich ständig; ich vermittle Ihnen Kreditgeber mit Erfahrung in solchen Fällen.
Bei Barzahlung: früh mit dem Geld beginnen. Große internationale Überweisungen durchlaufen eine Geldwäsche‑ und Mittelherkunftsprüfung, die oft über 5–15 Werktage hinzufügt und nicht beschleunigt werden kann. Und die meisten Filialbanken bieten schlechte Wechselkurse — ein spezialisierter Devisenmakler (FX) (Moneycorp, Currencies Direct u. a.) kann einen Kurs sichern und USD in die Treuhand stellen, oft mit Ersparnissen im fünfstelligen Bereich bei einem Millionenkauf. Eine unverzichtbare Regel: Überweisungsdaten stets telefonisch über eine Ihnen bekannte Nummer prüfen — Überweisungsbetrug ist das größte Risiko beim Abschluss, und „aktualisierte Anweisungen“ per E‑Mail sind der klassische Betrug.
Seit 2023 beschränkt Florida Käufer mit Bezug zu bestimmten „Ländern von Belang“ — China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien — bei bestimmten Immobilienkäufen, mit einer strengeren Regel für in China wohnhafte Personen und zusätzlichen Grenzen nahe Militärbasen, kritischer Infrastruktur und Agrarland. Selbst wenn das nicht auf Sie zutrifft: jeder Käufer unterschreibt beim Abschluss eine Erklärung, kein verbotener ausländischer Prinzipal zu sein.
Mitte 2026 ist das Gesetz landesweit in Kraft — das 11. Bundesberufungsgericht bestätigte es im November 2025, die Klage wurde eingestellt. Der Bereich ist politisch und rechtlich aktiv: bei jeglicher Verbindung zu einem Land von Belang oder Kauf nahe einer Basis / kritischen Infrastruktur bestätigen Sie Ihre Berechtigung vor Vertragsschluss mit einem Anwalt in Florida.
Küstenversicherungen überraschen. Standardpolicen decken Wind/Hurrikan, doch küstennahe Risikohäuser brauchen ggf. eine separate Sturmdeckung, und Florida verlangt einen separaten Hurrikan‑Selbstbehalt (oft 2 %–10 % des Immobilienwerts). Überschwemmung ist nie durch die Hausratversicherung gedeckt — sie wird separat gekauft (bundesstaatliches NFIP, gedeckelt bei 250.000 $ Gebäude, oder private Flutpolice für höhere Grenzen) und ist in einer FEMA‑Flutzone bei Finanzierung Pflicht. Citizens ist der Versicherer letzter Instanz und verlangt zunehmend ebenfalls Flutdeckung. Bleibt das Haus saisonal leer, geben Sie das ehrlich an — Leerstand beeinflusst die Deckung.
Für den Abschluss müssen Sie meist nicht anreisen. Florida erlaubt Remote Online Notarization (RON) — Sie unterschreiben elektronisch per Video mit einem Online‑Notar aus Florida, auch aus dem Ausland. Alternativen sind ein Abschluss per Post (Unterschrift vor einem US‑Konsularbeamten oder einem lokalen Notar mit Apostille) oder eine Vollmacht. Die Akzeptanz variiert je nach Titelgesellschaft und Kreditgeber — planen Sie früh.
Die spezialisierten Schritte, die ein Ausländer der Reihe nach abarbeiten sollte. Haken Sie sie ab — Ihr Fortschritt wird auf diesem Gerät gespeichert.
Ja — über FIRPTA. Der Käufer muss in der Regel 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten und an die IRS abführen. Niedrigere Stufen gelten, wenn der Preis 1.000.000 $ oder weniger beträgt und der Käufer es als Wohnsitz nutzt (10 % von 300.001 bis 1 Mio. $; 0 % bei 300.000 $ oder weniger). Wichtig: Es ist ein Einbehalt auf den Bruttopreis, keine Steuer auf Ihren Gewinn — Sie geben eine US‑Erklärung ab und erhalten meist einen Großteil zurück. Sie können auch ein Einbehaltszertifikat (Formular 8288‑B) beantragen, um ihn vorab zu senken.
Ja, auf Bundesebene. Florida erhebt keine Landeseinkommensteuer, aber Mieteinnahmen aus US‑Immobilien unterliegen der US‑Bundessteuer. Standardmäßig pauschal 30 % auf die Bruttomiete ohne Abzüge; die meisten Eigentümer wählen stattdessen (Formular W‑8ECI / Erklärung 1040‑NR) die Besteuerung des Nettoertrags nach Kosten wie Zinsen, Steuern, Versicherung und Abschreibung — fast immer günstiger.
Oft — für Haftungsschutz und Privatsphäre —, aber mit Bedacht. Eine Ein‑Personen‑LLC gilt einkommensteuerlich als „disregarded“, ändert also nichts an FIRPTA oder der Mietbesteuerung und schützt einen Nichtansässigen NICHT zuverlässig vor der US‑Erbschaftsteuer (die Immobilien bereits über ca. 60.000 $ mit bis zu 40 % trifft). Die erbschaftsteuerliche Behandlung einer „disregarded“ LLC ist rechtlich ungeklärt. Das ist der wichtigste Punkt, den Sie vor dem Kauf mit einem grenzüberschreitenden Steueranwalt klären sollten.
Ja — eine „Foreign‑National‑Hypothek“. Rechnen Sie mit höherer Anzahlung (meist 25 %–40 %), Unterlagen statt eines US‑Kredit‑Scores (ausländische Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Referenzschreiben), 6–12 Monaten Reserven und längerem Zeitrahmen (ca. 45–60+ Tage statt ~30 für Staatsbürger). Es sind Portfolio‑Darlehen; die Konditionen variieren je nach Kreditgeber.
Jeder Käufer von Immobilien in Florida unterschreibt beim Abschluss nun eine Erklärung, dass er kein verbotener „ausländischer Prinzipal“ ist — also ja, es betrifft alle, auch Kanadier und Europäer. Es beschränkt zudem Käufer mit Bezug zu bestimmten Ländern von Belang (China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela, Syrien), mit einer strengeren Regel für in China wohnhafte Personen. Mitte 2026 ist das Gesetz landesweit in Kraft, nachdem das 11. Bundesberufungsgericht es im November 2025 bestätigt hat. Bei jeglicher Verbindung zu diesen Ländern prüfen Sie Ihre Berechtigung mit einem Anwalt in Florida.
In der Regel nicht. Florida erlaubt Remote Online Notarization (RON) — Sie unterschreiben elektronisch aus dem Ausland per Video mit einem Online‑Notar aus Florida. Alternativen sind ein Abschluss per Post vor einem US‑Konsularbeamten (oder einem lokalen Notar mit Apostille) oder eine Vollmacht für eine Person vor Ort. Die Akzeptanz variiert je nach Titelgesellschaft und Kreditgeber — planen Sie früh.
Möglich, durch den „Substantial Presence Test“ der IRS, der einen gewichteten 3‑Jahres‑Durchschnitt Ihrer US‑Tage nutzt — selbst vier Monate pro Jahr können sich mit der Zeit summieren. Die Lösung ist Formular 8840 (Closer Connection Exception), das jährlich eingereicht wird, um zu belegen, dass Zuhause und Lebensmittelpunkt in Kanada bleiben. Siehe unseren speziellen Snowbird‑Steuerleitfaden und klären Sie Ihre Lage mit einem grenzüberschreitenden Steuerberater.
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Angaben mit Stand Mitte 2026, zu Bildungszwecken vereinfacht. FIRPTA, Bundessteuern, die SB‑264‑Durchsetzung und FinCEN‑Regeln ändern sich — prüfen Sie geltendes Recht und Ihre Situation mit der zuständigen zugelassenen Fachperson.
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