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Comprar en Naples desde el extranjero añade una capa que la mayoría de los agentes pasa por alto: FIRPTA, impuestos de EE. UU., cómo tener la titularidad, financiamiento para extranjeros, la nueva ley de propiedad extranjera de Florida, los seguros costeros y cómo cerrar sin viajar. Aquí está la versión honesta y en lenguaje claro — para que sepa qué preguntar antes de hacer una oferta.
Solo con fines educativos — y este tema cambia rápido. Las reglas fiscales de EE. UU. y la ley de propiedad extranjera de Florida (SB 264) están cambiando activamente en 2025–2026. Tome todo esto como un punto de partida y confirme su caso con un abogado de bienes raíces de Florida y un abogado o contador fiscal transfronterizo antes de firmar nada.
La regla más malentendida para los propietarios extranjeros es FIRPTA (la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces). Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador debe retener por lo general el 15% del precio bruto de venta y enviarlo al IRS. Dos cosas sorprenden a la gente:
Hay tramos menores cuando el precio es de $1M o menos y el comprador usará la casa como residencia: 0% con $300,000 o menos, 10% de $300,001 a $1,000,000 y 15% por encima de $1M. Tanto el vendedor como el comprador extranjero necesitan un número de identificación fiscal de EE. UU. (un ITIN si no tienen SSN).
Ingresos por alquiler: Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero los ingresos por alquiler en EE. UU. sí pagan impuesto federal — por defecto una tasa fija del 30% sobre el alquiler bruto, o (mucho mejor) una elección para tributar sobre el neto tras gastos. El impuesto sucesorio es el tema oculto: los bienes raíces de un no residente están expuestos al impuesto sucesorio de EE. UU. por encima de apenas $60,000, con tasas de hasta el 40% — frente a una exención de ~$15M para un ciudadano. Los tratados sucesorios (Reino Unido, Alemania, Francia; Canadá vía el tratado de renta) pueden suavizar esto. Por eso la estructura importa.
Muchos compradores asumen que deben comprar a nombre personal; otros creen que una LLC de EE. UU. lo resuelve todo. La verdad está en medio:
Mitigar el impuesto sucesorio suele requerir una estructura más deliberada (por ejemplo, una corporación extranjera o un fideicomiso), con sus propias desventajas — y la respuesta correcta depende de su país, tratado, uso, financiamiento y plan de salida. No copie la estructura de un conocido. Esta es la decisión que debe tomar con un abogado fiscal transfronterizo antes de comprar.
Muchas compras de lujo aquí son al contado, pero una hipoteca para extranjeros es muy viable — los prestamistas solo evalúan de otra forma:
| Ciudadano de EE. UU. | Extranjero | |
|---|---|---|
| Enganche típico | 3%–20% | 25%–40% |
| Verificación de crédito | Puntaje FICO de EE. UU. | Banco extranjero / comprobante de ingresos, cartas de referencia |
| Reservas | 0–6 meses | 6–12 meses |
| Plazo de cierre | ~30 días | 45–60+ días |
Los rangos varían según el prestamista y la propiedad — son préstamos de cartera, no de Fannie/Freddie. Las tasas cambian constantemente; lo conectaré con prestamistas que hacen esto con frecuencia.
Si paga al contado, empiece con el dinero temprano. Las transferencias internacionales grandes pasan por una revisión antilavado y de origen de fondos que suele sumar más de 5–15 días hábiles y no se puede acelerar. Y la mayoría de los bancos minoristas dan malos tipos de cambio — un bróker de divisas (FX) especializado (Moneycorp, Currencies Direct y similares) puede fijar un tipo y depositar los dólares en el escrow, ahorrando a menudo decenas de miles en una compra millonaria. Una regla innegociable: verifique las instrucciones de transferencia por teléfono con un número que ya tenga — el fraude de transferencias es el mayor riesgo en el cierre, y las "instrucciones actualizadas" por correo son la estafa clásica.
Desde 2023, Florida restringe a compradores vinculados a ciertos "países de preocupación" — China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria — de ciertas compras de bienes raíces, con una regla más estricta para quienes están domiciliados en China y límites adicionales cerca de bases militares, infraestructura crítica y terrenos agrícolas. Aunque no sea su caso, igual importa: todo comprador firma una declaración jurada en el cierre confirmando que no es un principal extranjero prohibido.
A mediados de 2026, la ley está en vigor en todo el estado — el 11.º Circuito la confirmó en noviembre de 2025 y la impugnación se cerró. Es un área activa política y jurídicamente, así que si tiene algún vínculo con un país de preocupación, o compra cerca de una base o infraestructura crítica, confirme su elegibilidad con un abogado de Florida antes de contratar.
Los seguros costeros sorprenden. Las pólizas estándar cubren viento/huracán, pero las casas costeras de alto riesgo pueden requerir cobertura de tormenta por separado, y Florida exige un deducible de huracán separado (a menudo 2%–10% del valor de la vivienda). La inundación nunca está cubierta por la póliza de propietario — se compra aparte (NFIP federal, con tope de $250K de estructura, o seguro privado para límites mayores), y es obligatoria en una zona de inundación FEMA si financia. Citizens es la aseguradora de último recurso, y cada vez exige también cobertura de inundación. Si la casa quedará vacía por temporadas, decláralo con honestidad — la desocupación afecta la cobertura.
Normalmente no tiene que viajar para cerrar. Florida autoriza la Notarización Remota en Línea (RON) — usted firma electrónicamente por video con un notario en línea de Florida, incluso desde el extranjero. Las alternativas son un cierre por correo (firmar ante un funcionario de embajada/consulado de EE. UU., o un notario local con apostilla) o un poder notarial. La aceptación varía según la compañía de títulos y el prestamista, así que organícelo con tiempo.
Los pasos especializados que un extranjero debería seguir, en orden. Márquelos a medida que avance — su progreso se guarda en este dispositivo.
Sí — a través de FIRPTA. El comprador debe retener por lo general el 15% del precio bruto de venta y remitirlo al IRS. Hay tramos menores cuando el precio es de $1,000,000 o menos y el comprador la usará como residencia (10% de $300,001 a $1M; 0% con $300,000 o menos). Importante: es una retención sobre el precio bruto, no un impuesto sobre su ganancia — usted presenta una declaración de EE. UU. y suele recuperar buena parte. También puede solicitar un certificado de retención (Formulario 8288-B) para reducirla por adelantado.
Sí, a nivel federal. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero los ingresos por alquiler de propiedad en EE. UU. sí están sujetos al impuesto federal. Por defecto se gravan a una tasa fija del 30% sobre el alquiler bruto, sin deducciones; la mayoría de los propietarios opta (Formulario W-8ECI / declaración 1040-NR) por tributar sobre el ingreso neto tras gastos como intereses hipotecarios, impuestos, seguro y depreciación — casi siempre mejor resultado.
A menudo, por protección de responsabilidad y privacidad — pero con cuidado. Una LLC de un solo miembro es "ignorada" a efectos del impuesto sobre la renta, por lo que no cambia su situación de FIRPTA ni del alquiler, y NO protege de forma fiable a un no residente del impuesto sucesorio de EE. UU. (que grava los bienes raíces por encima de apenas ~$60,000, con tasas de hasta el 40%). El tratamiento sucesorio de una LLC ignorada está genuinamente sin resolver. Este es el punto más importante que debe definir con un abogado fiscal transfronterizo antes de comprar.
Sí — una "hipoteca para extranjeros". Espere un enganche mayor (por lo general del 25% al 40%), documentación en lugar de un puntaje de crédito de EE. UU. (estados de cuenta extranjeros, comprobantes de ingresos, cartas de referencia), de 6 a 12 meses de reservas y un plazo más largo (unos 45–60+ días frente a ~30 para un ciudadano). Son préstamos de cartera, por lo que las condiciones varían según el prestamista.
Todo comprador de bienes raíces en Florida ahora firma una declaración jurada en el cierre confirmando que no es un "principal extranjero" prohibido — así que sí, alcanza a todos, incluidos canadienses y europeos. Además restringe a compradores vinculados a ciertos países de preocupación (China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela, Siria) de ciertas compras, con una regla más estricta para quienes están domiciliados en China. A mediados de 2026 la ley está en vigor en todo el estado tras ser confirmada por el 11.º Circuito (nov. 2025). Si tiene algún vínculo con esos países, verifique su elegibilidad con un abogado de Florida.
Normalmente no. Florida autoriza la Notarización Remota en Línea (RON), así que puede firmar electrónicamente desde el extranjero por videollamada con un notario en línea de Florida. Las alternativas son un cierre por correo firmado ante un funcionario de una embajada/consulado de EE. UU. (o un notario local con apostilla) o otorgar un poder notarial a alguien aquí. La aceptación varía según la compañía de títulos y el prestamista, así que organícelo con tiempo.
Puede ocurrir, por la "Prueba de Presencia Sustancial" del IRS, que usa un promedio ponderado de 3 años de sus días en EE. UU. — así que incluso cuatro meses al año pueden sumar con el tiempo. La solución es el Formulario 8840 (Excepción de Conexión Más Estrecha), que se presenta cada año para demostrar que su hogar y su vida siguen en Canadá. Consulte nuestra guía dedicada del snowbird canadiense y confirme su plan con un contador transfronterizo.
Trabajo con compradores internacionales y no residentes en todo Naples — coordinando abogados, contadores transfronterizos, prestamistas para extranjeros, divisas, seguros y administración de propiedades, y representándolo desde el primer recorrido por video hasta un cierre remoto. Cuénteme qué busca y le enviaré un plan a la medida.
Las cifras están vigentes a mediados de 2026 y se simplifican con fines educativos. FIRPTA, los impuestos federales, la aplicación de SB 264 y las reglas de FinCEN están cambiando — verifique la ley vigente y su situación específica con el profesional licenciado correspondiente.
Buscaré propiedades que encajen, coordinaré al abogado, contador, prestamista y seguro adecuados, y me encargaré de los detalles a la distancia.