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Un canal les sépare, la même eau, les mêmes constructeurs — et un écart de prix du simple au double. Voici ce que la prime de Port Royal achète réellement, et qui est mieux servi du côté d’Aqualane du Jamaica Channel.
Mis à jour le 3 juillet 2026
Presque tout acheteur sérieux du Naples côtier visite les deux, et le raccourci que j’utilise : Aqualane, c’est le village ; Port Royal, c’est le domaine. Aqualane Shores — première subdivision tracée de Naples, draguée en 1949 — place des quais en eau profonde à deux ou cinq rues des restaurants de Third Street South. Port Royal, entamé la même année juste à côté, a échangé la marchabilité contre l’échelle : parcelles plus grandioses, eau plus large, le Port Royal Club lié à la parcelle, et le livre des records résidentiels américain. Le même Golfe, le même bassin de constructeurs, deux théories différentes de la belle vie.
| Aqualane Shores | Port Royal | |
|---|---|---|
| L’ambiance | Le village nautique original de Naples — à échelle humaine, tout à pied | L’enclave de domaines — parcelles grandioses, livres des records |
| Vente moyenne 2025 | ≈9,8 M$ (~1 992 $/pi²) | ≈23 M$ (~3 000 $+/pi²) |
| Vente record | 31,5 M$ (959 17th Ave S) | Assemblage de 225 M$ · maison individuelle à 133 M$ (2025) |
| Échelle | ~350 terrains résidentiels · tracé de 1949 | ~640 maisons · ~5 km² de presqu’îles |
| Terrains typiques | ~0,3–0,8 acre | ~0,4–5 acres et plus |
| Navigation | Canaux sans pont, 8–16 pi (à vérifier) ; canaux plus étroits | Baies et anses sans pont ; yachts de 70+ pi habituels |
| Club | Aucun club propre (Naples YC à la limite nord) | Port Royal Club — admissibilité liée à la parcelle |
| Marche vers Third St S | 2 à 5 rues depuis les canaux du nord | Un trajet en voiture (ou une longue marche) pour la plupart |
| Gouvernance | Association civique volontaire (~100 $/an) | Restrictions d’acte de la PRPOA + révision de l’ACC |
| L’acheteur | Plaisanciers qui veulent la ville à distance de marche | Acheteurs principaux acquérant la parcelle irremplaçable |
Les chiffres sont des instantanés 2025–26 issus de marchés à petit échantillon — les moyennes varient selon le mélange des ventes. Vérifiez les données à jour, et calculez le prix au niveau du canal ou de l’anse, pas au niveau du quartier.
Trois attributs expliquent l’essentiel de l’écart. Le Club : l’admissibilité liée à la parcelle (avec sa prime rapportée de 15 à 20 % et le nouveau pavillon à 100 M$ qui ouvrira fin 2026) s’applique aux terrains de Port Royal, pas à ceux d’Aqualane. L’eau : les baies et anses dragées de Port Royal reçoivent la classe des 70 à 100 pieds juste derrière la maison ; les canaux plus étroits d’Aqualane plafonnent plus bas, sauf sur ses terrains à l’embouchure du canal, en front de baie. Les parcelles : l’étendue et le frontage de Port Royal n’existent tout simplement pas sur le tracé de 1949 d’Aqualane — c’est pourquoi les livres des records divergent autant (31,5 M$ contre 225 M$).
Ce qu’Aqualane conserve et que Port Royal ne peut égaler : la marche. Depuis les canaux du nord, vous êtes à 2–5 rues des restaurants et galeries de Third Street South — un style de vie de promenade en soirée que les propriétaires de Port Royal doivent faire en voiture. Ajoutez l’entrée plus abordable, le Naples Yacht Club à la limite nord, une gouvernance plus légère (une association volontaire de ~100 $/an contre la révision d’acte de la PRPOA), et les mêmes constructeurs de premier plan qui travaillent des deux côtés, et l’argument de valeur se défend de lui-même.
Selon les chiffres de 2025 : environ 50 % à 60 % de moins sur le prix de vente moyen (~9,8 M$ contre ~23 M$) et 30 à 40 % de moins au pied carré. Le même bassin de constructeurs travaille dans les deux quartiers au même niveau de finition, de sorte que l’écart s’explique en grande partie par des attributs d’emplacement : l’admissibilité au Port Royal Club, la taille des parcelles et l’atraque en eau la plus large. Pour beaucoup d’acheteurs, cela fait d’Aqualane le meilleur rapport qualité-prix du Naples côtier ; pour d’autres, ces trois attributs sont précisément la raison d’être de Port Royal.
Presque, avec une différence structurelle. Les deux quartiers offrent un accès au Golfe sans pont via Naples Bay et Gordon Pass, à quelques minutes de la pleine mer, sous le même régime de permis. Les baies et anses dragées de Port Royal offrent une eau plus large et de la place pour la classe des 70 à 100 pieds ; les canaux d’Aqualane sont plus étroits — les grands croiseurs et bateaux de pêche sportive y sont courants, mais les plus grands yachts ont besoin des terrains d’Aqualane à l’embouchure du canal, en front de baie, ou de Port Royal. Faites correspondre l’embarcation au plan d’eau avant de craquer pour une maison.
Généralement non — l’admissibilité est liée à la parcelle et s’applique aux terrains de Port Royal (couramment cités comme étant au sud de la 21st Avenue South), plus une poignée de parcelles de Little Harbour sur le tronçon de Gordon Drive entre les deux quartiers. Une adresse à Aqualane ne confère pas, à elle seule, l’admissibilité. Si le Club fait partie de vos plans, cela détermine le quartier — vérifiez toute parcelle précise auprès du bureau des adhésions.
Les deux ont exceptionnellement bien performé, et les deux fonctionnent sur la rareté. Port Royal détient les livres des records et le bassin d’acheteurs les plus fortunés ; Aqualane a l’argument de la marchabilité, l’entrée plus abordable et un cycle de reconstruction qui continue de rehausser le prix des canaux (des démolitions à 5–8 M$ devenant des domaines à 16–25 M$). Résumé honnête : Port Royal est le marché des trophées ; Aqualane est le marché de la croissance et de la qualité de vie. Votre horizon de détention et la façon dont vous allez réellement vivre décident — pas un graphique.
Dites-moi le bateau, le budget, et si le Club compte — je présélectionnerai les bons canaux et anses des deux côtés, y compris ce qui est disponible discrètement.