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Naples est un marché d’acheteurs : les maisons se vendent autour de 95 % du prix affiché, et vos deux premières semaines décident de presque tout. Je fixe le prix pour l’acheteur d’aujourd’hui, pas pour le gros titre de l’an dernier — et je vous dirai la vérité, même quand c’est « attendez une saison ». Commencez par une véritable évaluation, pas un algorithme.
Mon entonnoir d’acheteurs locaux : je bâtis une audience d’acheteurs sérieux à Naples avant même que votre maison soit inscrite — grâce à un réseau de quatre sites, des médias professionnels et un processus éprouvé.
Voir le plan marketing →Prix, listes de préparation et de mise en valeur, et mon plan marketing complet — le guide imprimable que je remets à mes propres vendeurs.
Télécharger le guide →Stratégie de prix menée par un agent et feuille de produit net adaptée à votre maison et à votre communauté.
Demandez la vôtre →Comment la saisonnalité de Naples, la gamme de prix et la préparation influencent votre vente — et pourquoi la préparation l’emporte généralement sur le calendrier.
Lire le guide →Préparez votre feuille de produit net tôt : les frais typiques du vendeur à Naples et comment vous préparer avant l’inscription.
Voir le détail →Prix, concessions, préparation, calendrier et votre prochaine étape — les choix derrière une vente rapide, nette et au meilleur prix.
Lire le guide →Les cinq affirmations à remettre en question avant de signer un contrat d’inscription — avec les données derrière chacune. Utilisez-les avec moi aussi.
À lire avant de signer →La bonne nouvelle d’abord : le marché revient vers les vendeurs. Selon le rapport NABOR de mai 2026, l’inventaire de Collier est en baisse de 22 % sur un an, les ventes conclues sont en hausse d’environ 14 %, et les mois de stock sont passés de plus de dix à environ sept. La médiane des maisons unifamiliales est en hausse de 7,6 % à 750 000 $. Les acheteurs sont de retour, et les maisons bien positionnées se vendent.
Maintenant, la vérité qui décide des résultats : rien qu’en mai, 1 243 inscriptions à Naples ont baissé leur prix — seulement 56 l’ont augmenté. Ce marché récompense les maisons qui démarrent juste et punit celles qui « testent » un chiffre. Les maisons se vendent autour de 95 % du prix affiché, la vente médiane prend environ 99 jours, et les acheteurs qui visitent votre maison ont vu toutes les inscriptions comparables et toutes les baisses de prix de votre communauté. Vos deux premières semaines — au bon prix, bien présentée, commercialisée partout où regardent les acheteurs sérieux — c’est là que tout se joue.
C’est la stratégie que je construis pour chaque inscription : une véritable analyse de prix face aux ventes conclues de votre communauté (pas la médiane du comté), un plan de préparation qui se rentabilise, et une machine marketing qui place votre maison devant l’audience d’acheteurs de mon réseau avant même qu’elle n’apparaisse sur les portails.
La recherche de Zillow est sans appel : les maisons au bon prix se vendent près du prix affiché ; celles qui restent deux mois se vendent environ 5 % en dessous. Les agents qui « achètent l’inscription » avec un gros chiffre vous le rendent en baisses de prix — après des mois de frais de possession. Je vous montrerai les vraies ventes comparables et le chiffre que le marché paiera.
52 % des acheteurs trouvent leur maison eux-mêmes, en ligne (NAR, 2025). Si un agent avait vraiment votre acheteur en attente, il l’amènerait aujourd’hui — sans contrat d’inscription. Ce qui vend les maisons, c’est l’exposition et la présentation, et c’est exactement ce que je finance.
Je suis appuyé par Realty ONE Group — une marque internationale avec un réseau mondial — sur un modèle de commission à 100 % : des frais fixes par transaction, pas un gros partage avec la maison-mère. Dans la plupart des agences, ce partage finance les frais généraux du courtier. Ici, il finance votre marketing.
La liste complète : les questions à poser à tout agent inscripteur avant de signer →
Prévoyez la commission plus environ 1 à 1,5 % du prix en taxes et frais. La taxe de timbre documentaire (0,70 $ par tranche de 100 $) est le poste fixe le plus important, et — un avantage de Naples — Collier est l’un des rares comtés de Floride où c’est traditionnellement l’acheteur qui paie l’assurance titre. Sur une vente de 750 000 $ avec une commission totale de 5 %, comptez environ 6,4 % tout compris avant le remboursement de l’hypothèque. Consultez notre analyse complète des frais de clôture du vendeur pour une feuille de produit net détaillée.
La médiane du comté de Collier était d’environ 99 jours sur le marché selon le rapport NABOR de mai 2026, plus 30 à 45 jours pour clôturer. C’est la médiane — les maisons bien évaluées et bien préparées se vendent beaucoup plus vite en haute saison, et les deux premières semaines d’exposition décident de la plupart des résultats. C’est la surévaluation qui transforme 99 jours en 200.
Pour la plupart des maisons de Naples, la fenêtre de novembre à janvier — en ligne et au bon prix avant l’arrivée de la vague d’acheteurs de janvier à avril. Mais la préparation l’emporte sur le calendrier : une maison correctement évaluée et bien présentée en juillet surpasse une maison surévaluée en février. Notre guide sur le meilleur moment pour vendre couvre tout le cycle saisonnier.
C’est votre décision — depuis 2024, elle ne peut plus être affichée sur la MLS (Multiple Listing Service), et chaque acheteur signe une entente d’honoraires avec son propre agent. En pratique, la plupart des vendeurs de Naples offrent encore une rémunération côté acheteur sous forme de concession, car cela maintient l’inscription compétitive. C’est une décision de stratégie de prix que nous prenons ensemble, inscription par inscription.
Presque jamais — et il vaut la peine de questionner tout agent qui commence par cet argument. Les données 2025 de la NAR montrent que 52 % des acheteurs ont trouvé eux-mêmes, en ligne, la maison qu’ils ont achetée. Si un agent avait réellement un acheteur prêt pour votre maison, il pourrait l’amener aujourd’hui même en tant qu’agent de l’acheteur — sans contrat d’inscription. Ce qui vend réellement votre maison, c’est un prix juste dès le premier jour et un marketing partout où les acheteurs regardent. C’est un système que vous pouvez inspecter, pas un carnet d’adresses à croire sur parole.
Vous le pouvez — mais demandez où va la commission. Dans les agences traditionnelles, une grande part de chaque commission finance les frais généraux du courtier : redevances de franchise, bureaux, échelons de gestion. Aucune recherche publiée ne montre qu’une bannière obtient un prix de vente plus élevé pour des maisons comparables ; les résultats dépendent de la justesse du prix, de l’exposition marketing et de l’effort de l’agent. Je suis appuyé par Realty ONE Group — une marque internationale avec un réseau mondial de références — sur un modèle de commission à 100 % : je paie des frais fixes par transaction, donc une plus grande part de ce que vous payez finance le marketing de votre maison plutôt que celui de la maison-mère.
Oui. Parfois, la réponse honnête est « attendez une saison », « louez-la plutôt » ou « investissez d’abord 8 000 $ en peinture et en aménagement paysager ». Une mise en vente mal lancée vous coûte plus cher que l’attente ne le fera jamais — et je préfère gagner votre confiance à long terme que de prendre aujourd’hui une inscription mal évaluée.
Parlons calendrier et prix — sans engagement. Je vous dirai exactement ce que je ferais si c’était ma maison.